Il “nuovo consumatore immobiliare” elemento di evoluzione del mercato e dei processi di architettura

Immobiliare

Il cambiamento di prospettiva, fortemente auspicato, ma spesso disatteso nella pratica professionale, è una necessità che si lega all’insediamento globale e pervasivo delle tecnologie digitali: in realtà l’urgenza è data dall’influenza che le tecnologie hanno sul profilo del consumatore. Anche del “consumatore immobiliare”. Oggi al convegno di Scenari Immobiliari a Milano. Sono tre i nodi sostanziali che segnano il cambiamento profondo nel mercato immobiliare strettamente interconnesso con quello dell’architettura e del progetto: l’emersione di un nuovo consumatore, risultato della disintermediazione determinata dalla diffusione della tecnologia digitale; una maggiore selezione e un atteggiamento di rigore nelle verifiche di processo, introdotti dalla crisi economica e la spinta all’urbanesimo, diffusa ovunque nel mondo. È quanto è emerso durante il convegno di presentazione del “Secondo Rapporto sul recupero edilizio in Italia e nuovi format digitali” curato da Scenari immobiliari con Paspartu che si è tenuto oggi a Milano. Un momento di confronto illuminante che, oltre alla irrinunciabile fotografia per dati (consuntivi e previsioni) del comparto immobiliare relativo al recupero edilizio, ha tracciato percorsi causali e connettivi di un processo che è necessario comprendere e che è urgente da restituire in termini operativi sia per gli operatori dell’immobiliare, sia per i protagonisti della progettazione. Tra i relatori, infatti, oltre a numerosi esponenti del comparto immobiliare, anche Sabrina Suma (Design in Scena e Garretti Associati) e Jacopo della Fontana (D2U) entrambi architetti, orientati a una visione contemporanea della professione, consapevole dell’evoluzione del mercato. Riprendendo la premessa per il “nuovo consumatore” è necessario mettere a punto un “nuovo prodotto immobiliare”. Questo significa un cambiamento di rotta e una mutazione di tutti gli standard di offerta: operazione non semplice nel nostro Paese, caratterizzato da un patrimonio immobiliare molecolare e, fino a oggi, fortemente legato alla proprietà: tuttavia non si può prescindere da un “approccio industriale e sistematizzato”, pur considerandone il frazionamento.

Ri-attribuire significato al recupero: efficientare l’appartamento non basta

Ed è proprio la struttura frazionata della proprietà immobiliare che ha determinato l’orientamento alla ristrutturazione dei singoli alloggi, sostenuta dai bonus e dagli incentivi fiscali in materia energetica e, più di recente, da quelli per l’adeguamento sismico. Se questo ha avuto il lodevole merito di alimentare, almeno minimamente, l’edilizia delle piccole imprese nel drammatico periodo di crisi degli ultimi 10 anni, ha determinato però un “recupero” disorganico, anche per la componente energetica che esigerebbe il coinvolgimento delle parti comuni dell’edificio, legate all’involucro opaco, alle coperture, ai sistemi di isolamento. Il significato della parola “recupero” è disatteso nel suo contenuto storico: la frammistione impropria tra recupero e ristrutturazione non deve fuorviare dagli obiettivi reali a esso legati, quelli del riscatto delle periferie e dei quartieri degradati. Evidentemente questo trasferimento deve passare attraverso una decisa volontà politica che si esprima con strumenti legislativi e operativi chiari e che definisca percorsi urbanistici a grande scala. Lo sviluppo immobiliare si configura come fattore di sviluppo urbano, importante particolarmente nella tendenza contemporanea all’urbanesimo, ed elemento di rilancio economico della nazione. Per questo è necessario aumentare la scala, dall’appartamento al condominio, al quartiere, passare dal recupero edilizio al recupero urbano: la ristrutturazione del singolo alloggio non risolve strutturalmente alcun problema, non fa crescere il PIL, non sostiene la qualità globale e non risolve l’emergenza abitativa. Dunque, in una situazione di accelerazione indotta dal digitale, di complessità del comparto e delle professionalità e di ibridazione degli obiettivi, architetti e operatori dell’immobiliare arrancano, nel tentativo di acquisire e restituire al “nuovo consumatore” mutevole, esigente e informato, nuove technicality. Segno più evidente del profondo cambiamento in atto, la previsione di una nuova domanda di locazione per il residenziale, che segnerà il mercato italiano (anche del recupero) per i prossimi 10 anni. “La distribuzione digitale – ha concluso Breglia – permette, dunque, non solo di vendere un prodotto ma anche di formare una committenza più consapevole. La maggiore consapevolezza nasce dalla possibilità di confrontare le caratteristiche di diversi prodotti e compararne i prezzi. Inoltre, grazie alla realtà aumentata, è possibile visualizzare virtualmente il risultato finale su tablet o smartphone”.

I numeri: la ristrutturazione si conferma motore del comparto edilizio

“Gli investimenti in riqualificazione sul patrimonio abitativo – ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -si confermano il motore del comparto edilizio, giungendo a rappresentare il 38 per cento del valore degli investimenti totali in costruzioni. Rispetto al 2007 il volume degli investimenti in manutenzione straordinaria è raddoppiato in termini reali, con oltre 46,5 miliardi di euro di fatturato nel 2016, che si traducono in 700mila abitazioni ristrutturate”. Si prevede un aumento del 2,4 per cento in termini reali degli investimenti in costruzioni. Per il comparto residenziale l’incremento degli investimenti reali si stima dell’1,7 per cento in più rispetto al 2017, con una ripresa del settore delle nuove costruzioni e la prosecuzione del trend positivo delle ristrutturazioni, che dovrebbero registrare un incremento dell’1,3 per cento in termini reali nel 2018. (previsione Ance) In un’analisi per capoluoghi, a riportare i risultati migliori sono state Milano e Roma, con oltre 33mila transazioni ciascuna. Si riscontra che la maggior parte della scelta è ricaduta sugli immobili già ristrutturati, che con 26.900 unità per Milano rappresentano circa l’81 per cento del totale. Gli immobili da ristrutturare si posizionano al secondo posto e rappresentano il 12,7 per cento delle compravendite milanesi del 2017, con un aumento del 20 per cento in un anno. Poco più di duemila immobili nuovi sono stati oggetto di transazione nel capoluogo lombardo. A Roma il 17,4 per cento degli acquirenti ha scelto un appartamento da ristrutturare, cioè il 28,3 per cento in più sul 2016, in opposizione ad un 74,4 per cento che ha preferito un appartamento già ristrutturato o nuovo, in aumento dell’undici per cento. A Torino si registra il 13 per cento di appartamenti da ristrutturare acquistati nel 2017, in crescita del 25 per cento rispetto al 2016. Ma è a Napoli che gli appartamenti da ristrutturare riscuotono più successo, scelti dal 30,1 per cento degli acquirenti, con motivazioni da ricercare nella qualità dello stock a disposizione nel capoluogo, dove le nuove iniziative residenziali scarseggiano.      

 

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